Как быстро продать квартиру – подробная пошаговая инструкция

Содержание

Эта пошаговая инструкция поможет разобраться как продать квартиру быстро и подороже, обязательно ли прибегать к помощи риэлторов или можно все сделать самостоятельно. Также рассмотрим основные моменты касающиеся безопасности.

Для вашего удобства в статье представлено содержание. Вопросы, пожелания и уточнения пишите в комментариях, постараюсь всем ответить и по возможности дополнить статью вашими примерами.

Шаг 1, по какой цене продавать квартиру?

Цена – это один из ключевых факторов, который влияет на срок, в который вы осуществите продажу квартиры. Чем ниже поставите стоимость квартиры, тем быстрее продадите. Важно понимать, чем дольше квартира продается, тем больше вы теряете денег в виде коммунальных платежей, налогов, упущенной прибыли в виде дохода от того же вклада, из-за переплаты по процентам за кредит (если есть).

Пример из опыта товарища – квартиру продавал 10 месяцев и при этом потерял много денег:

коммунальные платежи – в среднем 3 500 рублей/месяц = 35 000 рублей;
налог на недвижимость – 4 000 рублей;
упущенная прибыль (грубый расчет) – 2 млн. руб. под 6% годовых = 100 000 рублей. Переплата по процентам (если у вас кредит или ипотека) – в его случае порядка 250 000 рублей.

Итог: потери составили от 140 000 до 290 000 рублей – это не считая сколько времени и сил было потрачено на общение с людьми которые приходили смотреть квартиру.

Прежде чем назначать высокую цену, посчитайте в какие потери обойдется простой квартиры хотя бы за шесть месяцев.

Как оценить стоимость квартиры перед продажей?

заказать оценку – услуга будет стоить несколько тысяч рублей. Есть смысл делать, если у вас не типовое жилье;
посмотреть самостоятельно на нескольких сайтах (таких как авито, циан, домофонд, домклик), какую стоимость просят владельцы жилья в вашем районе и доме, поставить столько же, а может быть и несколько ниже. Квартиры должны быть похожи по параметрам: состояние, площадь, расположение и т.д.;
набрать в поиске “домофонд оценка квартиры” – увидите сервис с помощью которого можно посмотреть среднюю цену на квартиру в вашем доме на основе статистики объявлений.

Если в вашем районе квартиры имеют стоимость, в среднем 2 млн. рублей, то продать дороже можно только при условии что именно ваша квартира чем-то выделяется, имеет какое-то преимущество. Как правило – это ее состояние, ремонт и уже потом расположение, этаж.

Пример – плюсы и минусы квартиры

1-комнатная квартира на 2-м этаже – удобно для пенсионеров и семей с маленькими детьми;
юго-восточная сторона с видом на пригорок с деревьями;
летом не жарко и вдалеке от дороги, не смотришь в окна соседнего дома как в соседних домах;
удобная планировка – комната и кухня большие, сан. узел раздельный и также большой новый кирпичный дом.

Но, огромный минус – частично сделан ремонт в комнатах и полностью нужно все менять в ванной.

При всех своих достоинствах, отсутствие ремонта в сан. узле перевешивает плюсы. По деньгам ремонт обойдется в 60 000 – 100 000 рублей, плюс, несколько месяцев работы. В итоге, при средней цене в 1 900 000 рублей, проще было скинуть 100-200 тысяч, чем тратить почти год и терять деньги на других расходах.

Все эти расчеты нужны именно вам, чтобы понимать по какой цене будет выгодно продать квартиру и какую скидку сможете сделать. Если ваша квартира существенно выигрывает по своим параметра (ремонт, расположение) перед другими вариантами, то ставить цену ниже не стоит.

Изначально размещайте объявление о продаже выше той суммы которую насчитали, по мере того как к вам будут ходить на просмотры люди и станет ясно насколько квартира привлекательна – скорректируете объявление.

Шаг 2, как подготовить квартиру чтобы продать быстро и дорого?

Следующим этапом будет подготовка квартиры к продаже. Неважно, живете вы в ней, сдаете или она стоит пустая.

3 простых совета. Что делать в первую очередь!

Совет 1 – вещи нужно убрать по максимуму

Лучше достать их после просмотра, чем они будут отвлекать внимание и создадут ощущение захламленности квартиры у потенциальных покупателей. Самый показательный пример – это заставленный балкон, лоджия. Как правило данное пространство превращается в склад. На фото ниже наглядный пример захламленной лоджии.

Конечно все понимают что после продажи квартиры все это будет убрано, но первое впечатление будет подпорчено.

Совет 2 – все видимые недочеты исправить

Вымыть окна и сантехнику. Если есть плесень в ванной, то удалить. Обои подклеить. Замки должны открываться с первого раза без заеданий.

Казалось бы мелочи, но эти мелочи способны очень сильно повлиять на решение о покупке. И вы даже не узнаете, когда невымытое окно создало впечатление, что в квартире темно. Поэтому покупатель решил посмотреть другие варианты.

Вот так выглядела квартира после того как мы съехали и начали в ней делать ремонт. Понятно что показывать в таком состоянии не стоит.

После того как были удалены все обои, кухня немного преобразилась, но все равно было много вопросов. После нескольких месяцев показов решили все же обои поклеить.

Думаю если бы поклеили обои сразу, то продали квартиру быстрее. Также нужно было оставить старый кухонный гарнитур, чтобы не было совсем пусто.

Совет 3 – приберитесь на лестничной площадке

Первое что бросается в глаза – это состояние подъезда. Одно дело когда заходите в светлый и чистый подъезд и совсем другое когда стены исписаны и горит одна тусклая лампочка. Замена лампы обойдется в 50-200 рублей, но может принести вам в 1000 раз больше при удачной продаже.

Пример из личного опыта. Смотрели с супругой квартиру, ремонт был хороший, дорогой. Но пока поднимались по лестнице, то увидели исписанные стены, кучи мусора, сигнализацию на дверях. Думаю понятно какой вывод мы сделали. Пошли смотреть квартиры дальше, в другом доме и районе.

Исписанные стены также можно закрасить за свой счет, договориться с управляющей компанией или ТСЖ. Банка краски обойдется в пару сотен рублей. Выше уже описал почему это выгоднее чем показывать все как есть.

На что обращают внимание при просмотре квартиры?

Ниже перечислены основные моменты на которые смотрят, чем интересуются. На это же нужно обратить внимание и продавцам:

ванная комната – данное помещение требует больше всего времени и денег на ремонт. Если нет кафеля или его нужно менять, то это огромный минус. Тоже самое касается и сантехники, как минимум все нужно отмыть до блеска;
кухня – если оставляете гарнитур и бытовую технику, то это плюс так как занимает по расходам второе место при обустройстве жилья;
потолки, обои, полы – на это смотрят, но не так пристально, тем более можно всегда замаскировать недостатки. Да, да – именно замаскировать, в дальнейшем новые собственники все равно переделают под себя;
планировка, расположение и инфраструктура – вытянутые, неудобные комнаты; маленькая кухня; совмещенные комната и кухня; узкий коридор; окна выходят на север и в квартире темно; расположение рядом с шумной дорогой и т.п. Все это также влияет на принятие решения. Вариантов как это исправить не особо много: сделать перепланировку, разместить мебель так чтобы компенсировать недостатки, не показывать квартиру днем;
готовность квартиры к продаже – документы, оплаченная коммуналка, выписанные жильцы. Все это будет отдельным плюсом, покажет вас как ответственного продавца и вызовет больше доверия, для многих имеет важное значение.

Шаг 3, определитесь, как быстро продать квартиру, самостоятельно или с помощью риэлтора?

Следующий этап – это определиться как вы будете продавать. Есть два варианта:

делать все самостоятельно;
заплатить деньги риэлтору, агентству недвижимости.

Если решили продавать сами, то важно понимать что придется тратить время на показы, ездить по вечерам, как правило в час пик. Если все еще живете в квартире, то это намного упрощает процесс, но обязательно нужно привести все в порядок.

Если решили воспользоваться услугами риэлтора, то выбирать нужно очень внимательно кому отдаете ключи так как способов манипулировать достаточно много (об этом расскажу дальше). От этого человека будет зависеть продадите квартиру быстро и без проблем в дальнейшем, или потратите время и деньги впустую.

Пример 1 – зачем нужны риэлторы и сколько можно сэкономить без них

Квартиру продавал пустую, в ней уже никто не жил. Показывал сам, так как был интересен новый опыт. Затрачиваемое время: дорога туда-обратно 1.5 часа (если без пробок) + показ в среднем 10 минут. Количество поездок за 6 месяцев: минимум 20 (скорее всего больше).

Суммарно потрачено времени: минимум 33 часа. Расходы в пересчете на деньги при ставке за час 300 рублей составят около 10 000 рублей.

Риэлторы предлагали за свои услуги от 30 000 до 50 000 рублей, но это включая рекламу и сопровождение сделки, хотя по срокам продажи никаких гарантий не дают. Рекламу размещают на общедоступных сайтах.

Пример 2 – договор заключили, а толку никакого

Одни из риэлторов предложили нам заключить договор. Суть в следующем – они организуют ярмарку квартир и показывают покупателям наш вариант (вместе с другими вариантами). Если кто-то решит купить квартиру, то мы платим фиксированную сумму, а если покупатель до определенного числа не найден, то ничего не платим. Вроде бы условия неплохие, по крайней мере на фоне предложений от других риэлтеров.

Мы согласились, показали квартиру. И решили подписать договор на 2 месяца. Вот тут самое интересное:

по телефону называли одну сумму за услуги, а в договоре она была выше на 5 тысяч рублей;
сумма за услуги бралась в зависимости от стоимости квартиры. Работа делается одинаковая. Мне, как покупателю, понятно, когда цена зависит от сложности сделки, но никак не от стоимости квартиры;
риэлтор сделала фото квартиры, но на всякий случай договорились что вечером скину ей еще другие и фото документов. Так как день был насыщенный, то вечером и на следующий день фото переслать не смог. Стало интересно, а позвонит ли риэлтор узнать как дела. Собственно, за те два месяца на которые был заключен договор, ни одного звонка не было. Скорее всего наш вариант был не самый простой для продажи ввиду необходимости ремонта, поэтому тратить на нас силы просто не стали.

Если подвести итог, то продавать квартиру через риэлтеров имеет смысл в следующих случаях:

если ваше время стоит дороже;
нет возможности заниматься продажей лично;
сделка сложная, много нюансов.

Самостоятельная продажа позволила бы сэкономить порядка 15 000 – 35 000 рублей, но при условии быстрой продажи и у вас нет кредитов по которым приходится платить проценты.

Шаг 4, определитесь, где размещать объявления о продаже квартиры и что писать?

Привожу сравнение вариантов размещения объявления о продаже квартиры, плюсы и минусы.

Интернет

Сейчас каждый может самостоятельно разместить объявление. Выбирать стоит популярные площадки типа авито, циан, домофонд (чтобы найти сайты, просто введите данные название в поиске).

Также желательно опубликоваться на местных, городских площадках и форумах. В дальнейшем многие агенства недвижимости разместят уже на своих сайтах данную информацию и периодически будут звонить, проверять актуальность.

Из минусов, большая конкуренция и нужно как-то привлечь внимание покупателя. Как правило первые несколько дней объявление располагается на видном месте, а затем заменяется другими. Придется оплачивать рекламу, если хотите вернуть объявление на видное место.

Несколько советов:

как правило в первые дни публикации дают скидку на платное размещение, рекомендую воспользоваться, так дешевле на 30-50%;
ставьте срок жизни объявления меньше, когда он истечет, то можно заново опубликоваться и бесплатно выделиться;
на некоторых площадках периодически можно менять описание и таким способом поднимать наверх объявление. Единственное, лучше меняйте фото или описание, мелкие правки модераторы могут не пропустить;
лучше оставлять не основной номер телефона, специально купите сим-карту для объявлений. Будите понимать что звонят именно по продаже квартиры и так безопаснее (сейчас у многих к основным номерам привязаны интернет-банки);
при размещении объявлении обязательно регистрируйтесь – это позволит при необходимости менять и обновлять информацию в объявлениях. Если разместите без регистрации, то потом ничего сделать не сможете;
обязательно записывайте где публикуете объявления о продаже квартиры.

Окна квартиры

Изначально не думал, что данный способ рекламы сработает и был очень удивлен когда начали звонить благодаря данному способу. Забыл что сам когда-то так же искал квартиру в интересующих меня домах.

Сделать можно следующим образом:

если квартира находится не высоко, то можно на листках формата А4 написать хоть от руки, по одной букве свои номер телефона и слово “продам”. Приклеить на окна;
если этаж высокий, то либо заказывать печать, либо взять белую ткань и написать краской.

Звонят как правило люди у которых рядом живут родственники или знакомые. Часто приходили смотреть пенсионеры, хотели купить квартиру поближе к детям и внукам.

Другой вариант – это просто нравится район или дом. Когда ходят смотреть в соседние квартиры и видят объявление на окнах, то позже перезванивают.

Можно продублировать на доске объявлений в своем доме и соседних, только придется периодически клеить новые листики, так как их будут срывать.

Газеты, журналы и другие бесполезные места

Газеты, журналы не использовал. Считаю, что они уже себя изжили – интернет успешно заменяет. Плюсов никаких.

Агенства недвижимости

Как уже написал выше, если разместить объявление в интернете на популярных площадках, то риэлторы сами будут использовать ваше объявление и предлагать покупателям.

Им самим это выгодно, чем больше вариантов предложат, тем больше вероятность заработать, если не на продавце, то хотя бы на покупателе.

Если подвести итог, то 80% приходили смотреть по объявлению в интернете, 20% по объявлению на окнах. Других рабочих вариантов не нашел.

Шаг 5, торговаться или нет при продаже квартиры? Как это делать?

В процессе продажи приходилось общаться с различными людьми и абсолютно все торгуются и рассчитывают на скидку. Поэтому можно пойти двумя путями:

поставить минимальную цену и давать небольшую скидку;
завысить цену и снижать во время торга до оптимальной для вас.

В первом случае вам каждый раз придется обосновывать, что цена и так уже минимальная, но для многих покупателей торг является неотъемлемой частью процесса покупки квартиры и без него могут просто уйти.

Во втором случае у вас будет маневр, всегда можете начать скидывать цену понемногу и в итоге дойти до минимальной, а если повезет, то продадите дороже. Но нужно также понимать, что более высокой ценой отсекаете часть потенциальных покупателей, которые имея определенный бюджет, не будут смотреть вашу квартиру. Это в свою очередь может увеличить сроки продажи, что приведет к дополнительным расходам, лишней трате времени.

Пример из опыта товарища:

Сначала выставил квартиру за 2150000 рублей, подождал пару недель, но показов не было. Снизил цену до 2070000 рублей, было несколько просмотров, но безрезультатно, торг предлагал не большой. Начал снижать дальше цену, выставил за 1900000 рублей – люди начали смотреть квартиру чаще, но уходили так как в ванной не был сделан нормальный ремонт.

Было одно предложение о покупке за 1850000 рублей, но от него отказался. У покупателей не было денег на первоначальный взнос и им требовалось завышение цены для получения ипотеки. Есть такая схема, подробнее напишу ниже в пункте о безопасности при продаже квартиры.

Последняя попытка, выставил за 1800000 рублей, но в итоге скинул до 1700000 рублей во время торга. За эту цену и продал, дальше ждать уже не стал потому что и так уже прошло 6 месяцев с начала продаж и чем дольше квартира не продавалась, тем больше терял денег. Коммуналка, проценты по ипотеке, личное время, упущенная выгода (аренда, депозит).

Важно следующее:

цена должна быть адекватной. Сейчас намного проще найти и сравнить различные варианты, поэтому вряд ли удастся продать квартиру с ремонтом эконом класса, если в соседнем подъезде за те же деньги предлагают квартиру которая намного лучше;
торговаться будут, но не стоит закладывать сверху слишком большую сумму – это увеличит срок продажи квартиры. Хотя, если ваши потери при этом минимальны, то почему бы и не подождать;
обязательно продумайте все что будите рассказывать о квартире, как плюсы так и минусы;
торговаться есть смысл только если у человека есть реальные намерения купить, а ни когда спрашивают ради любопытства;
лучше чтобы покупатель назвал цену первым.

Что касается вопроса “как торговаться”, то в данном случае могут быть разные подходы. Слишком много нюансов:

возможно у вас хорошая квартира, которая даже при более высокой цене уйдет через месяц и вам не куда спешить – это один вариант;
или вам нужны срочно деньги, а в квартире не помешало бы обновить ремонт – тут уже вы в более слабом положении во время торга.

Единственный совет, если совсем не представляете как торговаться – сходите на рынок и потренируйтесь, почувствуйте что это такое.

Какие люди приходят смотреть квартиру?

В зависимости от того, кто к вам пришел, следует выстраивать свое поведение. Многое зависит от уровня достатка и потребностей. Покупатели которые ищут квартиру за 2 млн. рублей будут отличаться от покупателей которые готовы потратить 5 млн. рублей. Вот некоторые наблюдения относительно тех кто ищет квартиру за 2 млн. рублей, хотя не исключаю отличия:

пенсионеры. Смотрят квартиры на нижних этажах, с готовым ремонтом. Так как товарищ продавал квартиру на 2-м этаже, то процентов 60% были именно пенсионеры. Смотрели себе, родителям или детям. В итоге квартиру купил мужчина для своих родителей;
молодые семьи. Если с детьми, то наличие лифта обязательно, либо смотрят нижние этажи. Если ипотека, есть дети, то нужна квартира только с ремонтом. Если детей нет и денег не много, то могут поступиться ремонтом за хорошую скидку;
родители ищут для детей. В данном случае все отличаются, нужно смотреть непосредственно при общении. Хотя низкая цена и хороший ремонт всегда и для всех будут считаться плюсом;
риэлторы. Смотрят быстро, могут сделать фото, сами знают что смотреть и о чем рассказывать покупателям;
знакомые покупателей. Не особо заинтересованы, сделают фото и на этом все. Особо тут ожидать ничего не стоит.

Шаг 6, как обезопасить себя при продаже квартиры?

Продаем не какую-то безделушку за пару тысяч рублей, которую не страшно потерять даже вместе с деньгами. Продаем квартиру на покупку которой тратится не один год жизни. Поэтому нужно серьезно отнестись к безопасности, как юридической так и личной.

Правила которые нужно соблюдать, полезно знать как продавцу так и покупателю:

хотя бы поверхностно представлять как проходит процесс купли-продажи недвижимости;
если есть какие-то нюансы, сложные моменты, то лучше обратиться к юристам. К примеру, квартира куплена с помощью материнского капитала, несколько собственников, продавалась за короткий период несколько раз и т.п.;
если вас торопят заключить сделку, то нужно быть в двойне осторожнее. Лучше упустить возможность, чем потерять деньги/квартиру или все вместе;
в договоре должны быть учтены все нюансы, типовой договор – это шаблон, который можно и нужно править, но править со знанием дела;
не экономить на безопасности. Лучше оплатить услуги юриста или банку за аккредитив, чем потом бегать по судам;
личная безопасность также важна. Бегать по городу с сумкой наличных не самый лучший вариант.
не стоит полагаться на юристов, минимальные действия по проверке покупателя/продавца можно сделать самостоятельно. Юристов и риэлторов с которыми планируете работать стоит также проверить, хотя бы по отзывам в интернете.

Мошеннических схем достаточно много, также достаточно много способов лишиться денег и времени на сопутствующих услугах (хотя суммы и будут меньше).

Продажа на контрасте – безобидный вариант обмана

У вас квартира с плохим ремонтом, долго не можете продать и решаете обратиться к риэлторам. За счет вашей квартиры будут продавать другие, с лучшим ремонтом. Показы конечно будут, но с заведомо известным результатом. Деньги вы заплатите и проконтролировать это никак не сможете.

Разумеется в приведенном примере квартиру также будут показывать и тем кто в ней заинтересован.

Продажа с завышением цены

У покупателя нет денег на первоначальный взнос. Вы ставите цену выше и пишете расписку что получили часть денег. Банк дает недостающую сумму (разумеется там об этом не знают).

Пусть продаете квартиру за 2 млн. рублей, а банк требует первоначальный взнос 15%. Тогда в банк сообщается что квартира стоит 2.4 млн. рублей, а в расписке указывается что вы получили 400 тысяч рублей.

Банк выдает продавцу 2 млн. рублей как и предполагалось изначально. В данном случае риски несут обе стороны. Покупатель передает в банк недостоверную информацию, продавец этому способствует. Что будет если сделка сорвется и кто-то пойдет в суд. Как составить документ чтобы застраховаться обеим сторонам?

Если знаете – пишите в комментариях, мой товарищ ответа не нашел и поэтому от такого варианта отказался.

Шаг 7, как проходит сделка купли-продажи квартиры – последовательность

Последовательность действий со стороны продавца:

квартира подготавливается к продаже (уборка, мелкий ремонт, погашение всех долгов, подготовка и сбор документов). Старые долги по коммуналке после смены собственников не переходят на нового владельца;
делаются фото и размещаются объявления на различных площадках (интернет, балкон дома);
показываете квартиру. В процессе общения с потенциальными покупателями анализируете на что смотрят, что нравится, а что нет. Корректируете условия;
покупатель найден, заключаете предварительный договор купли-продажи, берете задаток чтобы сделка не сорвалась;
если пришли ипотечники, то готовите документы для банка (оценка, договор по форме банка) – занимает от 2 до 3 недель. Если пришли с наличными, то готовится договор купли-продажи – занимает пару дней;
договариваетесь о дате сделки. Едете либо в банк (если электронная регистрация, стоит 5000 рублей), либо в МФЦ. Если у вашей квартиры несколько собственников, необходимо назначить подписание договора у нотариуса, причём сделать это нужно заранее, так как он должен заказать выписки по вашей квартире в Росреестре. Подписываете договора;
если ипотека – часть денег получаете в момент подписания договора, оставшуюся после перехода права собственности. Если наличные – подписали договор и сразу получаете деньги, есть еще вариант оформить сделку через ячейку или аккредитив чтобы обезопасить себя;
получили деньги – отдаете ключи и все что прописано в договоре. Будет не лишним составить акт приема-передачи квартиры, чтобы не возникло в дальнейшем спорных моментов;
позвоните в компании которые предоставляли какие-либо услуги на старой квартире и отключитесь (сигнализация, интернет и т.п.), новый владелец переоформит все на себя;
не забудьте заплатить в срок налог на недвижимость и подать декларацию в ФНС.

На этом все заботы заканчиваются. Остается найти правильное применение деньгам полученным после продажи квартиры.

Пример из личного опыта.

Саму сделку купли-продажи квартиры оформили через МФЦ, со стороны покупателя участвовало агенство недвижимости. Деньги передавали через Сбербанк, у них есть новая услуга “Безопасная сделка”. Это своего рода аккредитив, но только никому не нужно после регистрации бегать с документами, они сами отслеживают переход права собственности, а затем переводят деньги в течение суток.

Удобно, хотя это добавляет почти неделю с момента оформления договора и до момента получения всей суммы. Деньги вместе с покупателем все равно кладём в отделении банка на счет, хотя можно было получить сразу. Но так показалось безопаснее для всех на случай если сделка сорвется. Стоила услуга 2000 рублей, поделили поровну.

Оставил в квартире немного мебели, старую плиту. На одном из счетчиков была сорвана пломба – поменял перед оформлением документов. Оплатил за последний месяц всю коммуналку и чеки отдал покупателю.

После получения денег отдал ключи. Полученными деньгами погасили большую часть ипотеки.

Если остались вопросы по теме «как быстро продать квартиру» или какие-то моменты не затронуты, напишите в комментариях, постараюсь ответить подробнее, дополнить данную статью.